블로그

시행사는 부동산 개발 프로젝트를 기획하고, 사업을 추진하는 주체입니다. 토지 확보, 인허가 절차 진행, 사업 자금 조달, 분양 및 마케팅 등의 업무를 수행하며 프로젝트 전반의 기획과 운영을 책임지는 역할을 합니다.  디벨로퍼는 시행사와 유사하지만, 좀 더 광범위한 역할을 하는데요. 대규모 프로젝트(복합 개발, 신도시 개발 등)의 중심에서 단순히 하나의 건물을 짓는 것이 아니라, 도시를 재생하고 재구조화해 궁극적으로 그 지역에 거주하는 주민들의 라이프스타일과 경험을 극대화 하기 위한 개발을 추진합니다.

디벨로퍼란 부동산을 새로운 용도로 개발해 토지나 부동산의 잠재력을 극대화하는 전문가를 말합니다. 토지 매입과 기획, 설계, 자금 조달은 물론 마케팅, 분양 및 임대, 자산 관리까지 전 과정을 이해하고 총괄하는, 전방위적 전문성과 단계별 리스크 관리 역량이 요구되는 전문 직군입니다. 우리에게 미국 대통령으로 익숙한 도널드 트럼프는 과거 미국을 대표하는 부동산 디벨로퍼였습니다. 그는 1970년대 뉴욕 맨해튼에 그랜드 하얏트 뉴욕을 재개발하며 이름을 알렸고, 석유 파동으로 경제 침체를 겪던 뉴욕에서 트럼프 타워 같은 랜드마크를 개발해 오늘날 뉴욕 스카이라인을 만드는 데 기여했습니다.

과거에는 건설사가 직접 대출을 받아 땅을 사고 분양까지 도맡는 방식이 일반적이었습니다. 그러나 외환위기(IMF)를 거치며 건설사가 모든 리스크를 지는 구조의 위험성이 드러났고, 이후 토지 확보와 분양을 맡는 ‘시행사’와 실제 공사를 맡는 ‘시공사’가 역할을 나누는 구조로 재편되었습니다. 2000년대 들어 많은 시행사가 스스로를 ‘디벨로퍼’라 칭하기 시작했지만, 여전히 분양 위주의 단기 수익에 집중하는 경우가 많아 운영과 지속성을 책임지는 글로벌 기준의 디벨로퍼와는 차이가 있었습니다.

이후 주거·상업·문화·호텔 등을 결합한 복합개발이 확산되면서, 단순히 ‘짓고 떠나는’게 아니라 지역의 라이프스타일과 경험을 함께 설계하고, 미래 가치까지 같이 고민하는 디벨로퍼의 역할이 점점 더 중요해지고 있습니다.

대표적으로 도시의 모습과 미래를 바꾼 종합 디벨로퍼가 있는데요. 바로 일본의 모리빌딩입니다. 모리빌딩은 1986년 공원과 광장을 꾸려 시민에게 돌려주겠다는 ‘수직 정원 도시(Vertical Garden City)’인 아크힐즈 개발을 시작으로, 롯폰기힐스, 도라노몬 힐스 등 도쿄의 도시재생 프로젝트를 이끈 회사입니다. 오피스, 주택, 호텔, 상업 및 문화 시설을 유기적으로 결합한 컴팩트 시티 ‘롯본기힐스’는 17년에 걸친 기획 및 주민 협의와 현재도 직접 운영 및 관리하는 방식으로 시간이 지날수록 가치를 키우는 디벨로퍼의 역할과 본질을 잘 보여줍니다.

2023년  모리빌딩은 ‘아자부다이 힐스’를 오픈했는데요. 도쿄에서 가장 높은 초고층빌딩으로 새로운 랜드마크로 자리잡았습니다. 3개의 고층 빌딩과 가든 플라자에는 오피스, 1400세대 주거공간, 122개실의 호텔, 리테일, 종합병원, 국제학교, 미술관, 녹지공원까지 모든 것이 마련되어 있어 ‘도시 속의 도시’라고도 불립니다. 또한 30년이 넘는 긴 시간동안 마을협의회와의 논의하는 과정을 거쳤고, 경사가 가파른 언덕 지형을 보존하는 등 도시와 주민을 지키는 방식으로 도시 재생을 기여했다는 점에서도 주목 받았습니다.

앞으로 디벨로퍼는 도시의 지속가능성을 높이는 데 더 중요한 역할을 맡게 될 것으로 보입니다. UN해비타트 등 국제기구는 도시를 여전히 지속가능발전의 핵심 무대로 보면서, 잘 설계된 도시재생과 민간(디벨로퍼)과의 파트너십이 필수적이라고 강조합니다. 특히 기존 자산의 재생과 리모델링, 에너지 효율화, 넷제로·저탄소 건축의 중요성이 커지면서, 개발 단계부터 전 생애주기 탄소와 기후 리스크를 함께 고려해야 한다는 방향성도 더욱 뚜렷해지고 있습니다. 이런 흐름 속에서 시간을 지날수록 가치가 커지는 도시를 만들기 위해, 한 채의 건물이 아니라 도시와 지역의 시간·환경·경험을 함께 설계하는 디벨로퍼들의 역할은 앞으로 더욱 중요해질 것입니다.