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MXD(Mixed Use Development)는 ‘복합용도개발’을 의미하는 부동산 용어로, 주거와 상업, 업무, 교통, 문화, 교육 등 서로 다른 기능을 가진 시설들이 상호 밀접한 관계를 가질 수 있도록 한 공간에 유기적으로 연결하는 도시 계획 및 개발 방식입니다. 한정된 토지의 효율성을 극대화하는 것은 물론 도심 공동화 현상을 방지하고, 원스톱 라이프를 실현해 도심 내 교통 문제 해소와 탄소 배출까지 낮출 수 있기 때문에 전 세계 도시들이 대규모 개발 프로젝트를 진행함에 있어 MXD 방식을 적극 활용하고 있습니다.

최근 국내를 포함한 글로벌 부동산 시장 관련 기사를 읽다 보면 ‘MXD’라는 용어를 어렵지 않게 접할 수 있습니다. 이는 ‘Mixed Use Development’의 약자로, 우리말로 해석하면 ‘복합용도개발’이라는 의미를 가진 부동산 전문 용어입니다. 즉, 주거와 상업, 교통, 업무, 교육, 문화 등 서로 다른 기능을 가진 시설들을 한곳에 모으는 도시 개발 방식입니다. 이는 도시의 한정된 토지를 보다 효율적으로 사용하기 위해 상호 보완이 가능한 다양한 기능과 용도를 유기적으로 연결해 개발하는 새로운 도시 계획 및 부동산 개발의 한 형태입니다.

과거 우리나라를 비롯한 전 세계 대부분의 도시 개발은 장기적인 계획 없이 그때그때 상황에 맞게 추진되는 난개발 형태가 많았습니다. 하지만 산업 구조의 변화로 도시의 기능 역시 크게 변화했고, 과밀화에 따른 부족 문제와 교통 혼잡 문제 등에 대응하기 위해 MXD라는 도시 개발 방식이 등장하기 시작했습니다. 이는 우리가 잘 알고 있는 기존 주상복합건물이나 주상복합단지처럼 주거와 상업 시설만 합쳐진 협소한 개발 형태에서 한 단계 더 확장된 대규모 도시 개발 개념이자, 현재 가장 활발하게 추진되고 있는 글로벌 부동산 개발 트렌드라고 할 수 있습니다.

미국의 도시토지연구소(ULI: Urban Land Institute)에서는 MXD의 핵심 요건으로 3가지를 제시하고 있습니다. 첫째, 독립적인 수익성을 지니는 3가지 이상의 용도와 기능을 수용해야 합니다. 둘째, 단절 없는 보행 동선 체계를 구축해 모든 기능을 서로 연결하고 물리적·기능적으로 긴밀하게 통합되어야 합니다. 셋째, 하나의 일관된 개발계획에 의해 추진되어야 합니다. 이 3가지 요건이 모두 충족되어야 비로소 MXD라고 할 수 있다는 것이죠. 미국은 1970년대부터 MXD 개념을 도시 개발에 도입해온 만큼, ULI의 이러한 규정이 초창기 MXD 개념을 정립하는 절대적 기준이 되었습니다.

이처럼 여러 기능을 한 공간에 모아 개발하는 MXD의 가장 큰 장점으로는 토지 이용의 극대화를 꼽을 수 있습니다. 무분별하게 평면적으로 확장하는 대신 필요한 기능을 집약해 도시 환경을 효율적으로 변화시킨다는 점이죠. 이러한 방식을 통해 도심의 주택 문제를 해결하고, 상업 용도 건물의 과도한 난립 현상을 억제할 수 있게 됩니다. 또, 야간에 상주인구가 빠져나가는 도심 공동화 현상을 방지하여 도심의 주거 기능 확충과 활력을 유지함으로써 도시의 효율성을 높여줍니다. 생활 편의성 측면에서는 일과 쇼핑, 휴식 등 모든 활동을 가까운 거리 내에서 해결하는 ‘원스톱 라이프’와 직주근접에 따른 교통난 해소를 대표적으로 꼽을 수 있으며, 이는 모두 도시의 사회경제적 지속가능성을 높여주는 중요한 요소들입니다.

아울러 MXD가 가진 환경적·경제적 효과 역시 짚어볼 필요가 있습니다. 보행 중심의 커뮤니티 활성화로 자동차 이용이 감소해 탄소 배출을 낮추고, 고효율 통합 에너지 시스템 구축 등을 통해 에너지를 절감하기 쉬워 지속가능한 도시 건설에 기여합니다. 또한 MXD는 대부분 초고층·초대형으로 설계되어 지역을 대표하는 랜드마크로 자리매김할 가능성이 큽니다. 이는 자연스럽게 도시 경쟁력을 강화하고 해당 지역의 가치를 상승시켜, 지역 경제 활성화와 수익 창출에도 긍정적인 영향을 미치게 됩니다.

이러한 특징을 잘 보여주는 MXD의 대표적인 사례로는 미국 뉴욕의 허드슨 야드(Hudson Yards)를 비롯해 일본 도쿄의  아자부다이 힐스(Azabudai Hills), 독일 베를린의 포츠다머 플라츠(Potsdamer Platz), 프랑스 파리의 라데팡스(La Défense) 등이 있습니다.

한편, 건설소재 기업에서 종합 디벨로퍼로 도약하고 있는 삼표그룹 역시 성수동 옛 삼표레미콘 공장 부지에 초대형 MXD 사업인 ‘글로벌 랜드마크 프로젝트’를 진행하고 있습니다. 최고 81층 규모의 업무·주거·상업·문화 기능이 융합된 초고층 복합단지가 들어설 예정인데요. 글로벌 비즈니스 허브 조성을 목표로 국내외 우수 기업 유치를 추진 중이며, 서울숲과 연계한 대규모 입체 보행공원을 조성해 도심 녹지축을 확장하는 등 도시와 시민이 함께 누릴 수 있는 미래형 랜드마크 구축을 목표로 하고 있습니다. 하나의 압축된 공간 안에서 잠을 자고, 일하고, 여가와 쇼핑을 즐기는 ‘직주락(職住樂) 일체형’ 구조의 MXD 개발 사례는 앞으로도 더욱 확대될 전망입니다.